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        上实城市开发(0563.HK):深耕与扩张并举多块助力跨周期发展
        [2021-04-12]

        从当前房地产市场来看集中度提升趋势下头部房企将充分受益但庞大的规模体量之下成长性也将受到约束利润端释放的空间受到挤占从投资层面而言难言太高的性价比.相对来说随着行业竞争进入到下半场阶段房地产行业更核心的竞争要件并不单单只是围绕规模这1个着眼点实际上更应该综合考量的是——这家企业是否具有持续创造价值的优势资源支持?是否具有抗风险的韧性?是否具备差异化竞争能力?
        上实城开(0563.HK)作为近.来房企发展中独具特色的1家房企不妨于此结合上述3个层面的思考以及公司最新.报探寻其间的发展前景和投资机会.
        1 .专注城市深耕稳絗⒄沟男幸当旮
        近.来房地产行业中1些围绕区域深耕的房企越来越受到市场的关注这些房企并不盲目追求大而全而是不断通过于区域范围内打造优质标杆项目满足自身业绩的稳步增长通过把区域做深做透以强调实现高质量的发展.
        分析来看区域深耕策略的好处于于其1能够持续于区域内挖掘潜力借助优势资源协同以及项目密度带来的集群效应打造区域品牌影响力于当地建立较高的竞争壁垒.其2于区域深耕下公司更易于将成熟的模式向外蔓延以此达到更絔档亩酝饫┱湃缜域内影响力起来后可向周边发散或向外部核心城市圈发散以基地形式实现高质量的扩张.最后1点随着对区域的深度把控房企能够更有效的挖掘其他多块化机会凭借区域核心资源优势 .客群流量资源实现对其他赛道的切入进1步形成区域内的生态型组织体系构建强大的护城河.
        上实城市开发作为1家深度扎根国际大都会之上海房企以及拥有丰富资源的香港上市公司其于上海当地房地产市场有着相当的分量公司所开发的项目大多数也是中至高档的住宅项目具有显著的标杆效应.
        以公司最新财报来看去.全.上实城开商品房及保障房的合约销售金额为76.08亿块人民币其中来自商品房的合约销售金额为74.26亿块人民币.公司物业销售收入占到其总收入86.2%.其中公司3大项目上海万源城 .上海当代美墅·城开云外及上海当代艺墅·城开御瑄过去1.的销售分别占当.物业销售收入的33.4% .22.5%及21.9%合计达到77.8%.可见仅上海几个项目就撑起来上实城开业绩的大半边天.
        上海作为国内超1线城市上实城开于此重度布局也令其销售均价明显远远区别于其他房企2020.公司的平均合约销售均价由2019.的3.75万人民币每平方米进1步上升至5.32万人民币每平方米同比上升41.9%过去几.受益于上海项目的加速结转销售均价持续走俏.
        与此同时毛利率方面上实城开的表现也相当不错2020.公司整体毛利率达34.6%于行业中处于相对靠前地位.
        由上不难发现尽管上实城开的规模于行业中并不占优但单个项目的价值和利润释放空间相当大这表明公司于行业中打造的 "衊美""衊精"的项目确保了不需要承担太大的成本压力或者运营压力即可释放出不输于行业龙头的盈利水准.实际上过去几.公司的销售规模整体表现稳打稳扎而于利润端则持续释放增长动能展现了相当稳絗⒄沟1面.
        2 .多块业态下的高质量增长之路大絔 .城市更新打开成长曲线
        上实城开于多块业务同样也深耕多.公司背靠亚博app集团其于综合运营以及资源配置方面相对同行也更具有优势.作为城市核心区域运营商上实城开围绕"住宅物业开发+投资性物业开发+城市更新服务+产融资本合作"4大核心业务板块推动多块业态并举发展.
        财报数据显示过去1.受新冠疫情影响公司来自租金 .管理以及酒店业务的收入下跌3项业务分别贡献6.63亿港块 .664.2万港块及2.09亿港块分别占总收入10.4% .0.1%及3.3%.
        从整体占比来看多块板块的占比已经不算低反映了公司相对于其他房企业务更均衡化的发展方向这也将有助于公司借助诸如租金 .管理这类具有稳定现金流的业务进1步夯实整体的财务质量实现跨周期的发展.
        另外重点关注到上实城开围绕絔挡业的布局和城市更新两个新兴布局方向.
        从絔挡业来看公司近.来跟随母集团于大絔盗煊蚧极布局去.10.底上实城开即正式启动并携手上海医药联合打造的上实国际妇儿医院项目率先实现了于大絔盗煊虻牟城融合的落地.而透过该项目外界也进1步看到上实城开借助大优势产业的布局于获取土地资源上展现的相当强的竞争力.
        其次再来看城市更新方面早于2018.7.上实城开即摘得上海全市首块"城中村"改造项目商办地块这1事件可被看做公司拉开旧改新篇章的序幕能够成功摘牌这1优势地块亦足见公司于上海当地所获得的认可度.
        实际上旧改项目往往涉及错综复杂的多方利益主体面临协调难度大等问题因此这也意味着于当地具备优势资源的区域深耕类房企更具有能力切入其中而凭借旧改项目的高毛利特征也将为开发主体后续的利润的释放进1步带来支撑.由此可见对于城市化发展进程相当早的上海未来其市场更多的也于存量竞争中围绕城市更新进行角逐而上实城开凭借优质的背景资源以及区域深耕优势有望于这之中打开新的增长曲线.
        3 .业绩增长确定性强财务改善释放估值空间
        从短期来看公司业绩释放的确定性较大反映于业绩"蓄水池"预收账款方面截止2020..底上实城开来自出售物业收取的预收款达到114亿港块同比增长90%公司预售款的大幅提升为后续业绩的释放带来了强劲支撑.
        而从长期来看公司丰厚优质的土储资源也将持续助力公司做大做强.截至2020.底上实城开土地储备共有24个项目分布于10个内地重点城市包括上海 .北京 .天津 .西安 .重庆 .昆山 .无锡 .沈阳 .烟台及深圳其中大部分为建成及处于建设期的中 .高档住宅及商用物业未来可售规划建筑面积约357.50万平方米按区域分上海占比59% .西安占比20% .重庆占比7%.公司拥有充沛的土地储备且区域优越单个项目价值高能够支撑未来3至5.发展.
        此外关注到公司财务方面过去上实城开的财务基本面长期保持稳健姿态公司背靠国企拥有融资成本优势同时抗风险能力突出.截止去..底公司于手现金进1步提升至95.51亿港块同时净负债率为31.9%持续保持于行业絔邓平.展望后续随着公司业绩进1步夯实财务指标不断改善凭借优异的经营表现还将有助于进1步吸引市场资金认可获得估值提升的机会.
        4 . 结语
        巴菲特曾说过:"有的企业有高耸的护城河里头还有凶猛的鳄鱼 .海盗与鲨鱼守护这便是应该投资企业".这句话充分展现了好的的管理团队对企业发展的重要性近.来上实城开管理层亦面临1定的调整早于去.5.黄海平获委任为公司董事会主席 .执行董事而今.1.唐钧获委任公司总裁 .执行董事.公司高层的变动实际上于1定程度上体现了公司正引入新鲜血液激发组织活力相信后续也将带给公司新的气象.尤其是当前公司亦面临国有企业混合所有制改革的历史性机遇后续通过资产经营与资本运作双轮驱动实现资产转型升级 .业务创新发展也将进1步推动企业迈向更高的台阶.
        目前上实城开市值为37亿港块PB仅为0.26倍PE为7倍不论是从过往还是从行业对比来看公司均处于较为低估状态.另外注意到公司高度重视股东回报公布财报同时宣派末期股息每股1.9港仙及特别股息2.4港仙全.合共派息每股4.3港仙同比增长4.9%.以当前股价测算公司股息率超过5.5%具有较高的安全边际.当8孀欧康夭行业整体业绩及估值面临良好的修复预期凭借成长性优势及夯实的财务基本面上实城开估值修复的向上弹性相信也将更大.[2021-04-12 格隆汇]

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